这起价值18亿美元的房地产诉讼对购房者和卖家意味着什么？

密苏里州的一个联邦陪审团最近裁定，全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）与两家主要经纪公司合谋为经纪人设定并保持高佣金率。
媒体称赞此案可能会改变购房过程。但这对买家、卖家和房地产经纪人来说到底意味着什么？尼尔·芬尼根（Neal F. Finnegan）杰出经济学教授兼反垄断研究员约翰·克沃卡（John Kwoka）对此进行了分解。

诉讼的依据是什么？

出售房屋时，卖方向他们的代理人和买方的代理人支付佣金。佣金通常为5%至6%。Kwoka解释说，通常这个金额在房产出售时就已经设定好了，让买卖双方几乎没有谈判的余地。

原告表示，买家应支付自己的代理费，佣金应面议。NAR认为佣金是可以协商的。但美国司法部表示，NAR对委员会并不透明。这使代理商能够引导买家选择高佣金的房产，让买家认为经纪人服务是免费的，几乎没有谈判的余地。

“当我去购买普通产品或服务时，我会找到替代品，或者就支付多少钱进行一对一的谈判，”Kwoka 说。“就住房而言，这是预先确定的。”

该裁决使NAR必须改变其规则，使其佣金率更加透明，从而留出更多的谈判空间。

什么是全国房地产经纪人协会？

全国房地产经纪人协会是一个行业协会。数以百万计的房地产经纪人与1,200多个当地协会组成。代理商必须注册才能使用“房地产经纪人”一词，并在加入时受 NAR 规则的约束。Kwoka说，大多数房地产经纪人都是NAR的一部分，如果不成为这个组织的一部分，就很难进入这个行业。

“这是核心的竞争问题，”Kwoka说。“代理商和NAR之间的合同协议没有给买家任何选择，他们要支付什么。

NAR主席特雷西·卡斯珀（Tracy Kasper）于10月31日就判决发表声明称，该协会将对裁决提出上诉，并要求陪审团减少18亿美元的赔偿金。
声明说：“在法庭上，NAR提供了证据，证明由于我们的规则以及当地MLS经纪人市场的运作情况，消费者的生活状况更好，商业竞争能够蓬勃发展。“事实上，针对当地MLS经纪人市场的NAR合作补偿规则确保了高效、透明和公平的市场，卖家可以以更高的价格出售他们的房屋，并让更多的买家看到他们的房子，而买家有更多的房屋选择，并有能力负担得起代理费用。”

这对房地产经纪人意味着什么？

这个决定有利有弊，Kwoka说。一方面，它使代理商的佣金率更具竞争力。

“长期以来，人们一直怀疑这种指定费率的方式阻止了买家的竞争，并阻止了替代销售和定价的出现，”Kwoka说。

另一方面，这意味着房地产经纪人在交易中赚的钱比以前少。Kwoka说，一些经纪人可能会离开这个行业，尤其是在2020年之后，当时房屋飞离市场，房地产经纪人赚了很多钱。

“当销售本身很火爆时，人们会涌入这个行业，因为利润率非常高，”他说。“有些人可能会觉得他们的生计在这里受到威胁。

这对购房者和卖家意味着什么？

即使有可能被NAR上诉，Kwoka表示，一些机构可能会对这一裁决迅速做出反应，因为担心以旧的方式开展业务可能会使他们承担责任。就设定佣金率而言，消费者可能会看到代理商合同的转变。

从长远来看，市场可能会面临更多的竞争。

“我们不知道创业者会想出什么，”他补充道。“有一件事是非常肯定的，那就是会有其他方式来获得代理。他们可能会发现有可能获得更多种类的费率。另一方面，这确实意味着它将要求消费者进行更多的搜索和购物。如果你不喜欢这样，NAR仍然会在那里。

Kwoka表示，这最终也可能意味着房价下降，因为佣金通常被考虑在定价中。在竞争激烈且价格高昂的市场中，这可能会为买家提供一些缓解。

“美国的平均房屋销售价格约为 500,000 美元，”Kwoka 说。“百分之六是30,000美元。对于50万美元的房子来说，这是一大笔钱。如果你问那些工作的经纪人是否为房产增加了那么多价值，我敢打赌很多人会决定答案是否定的。这就是他们开始谈判的地方。

这对整个行业意味着什么？

Kwoka说，反垄断代理人以及司法部和联邦贸易委员会的信托部门长期以来一直试图解决房地产的信托问题，特别是由NAR引起的问题。

他补充说，虽然这起法庭案件是由州法院裁决的，但就重新考虑经纪人对房地产交易的重要性而言，这仍然是朝着正确方向迈出的一步。

“20 到 30 年来，房地产行业一直被视为过时的，并且充斥着高薪和低效率，”Kwoka 说。“这对（购房者）来说是一个非常大的胜利。”

艾琳·卡亚塔（Erin Kayata）是东北全球新闻记者。给她发电子邮件 [email protected]。在 X/Twitter @erin_kayata上关注她。