南加州大学对一系列房地产和经济措施的最新分析显示，与美国其他地区相比，洛杉矶县和加州在大衰退后的12年里的复苏更为疲弱。
“洛杉矶和加州从大萧条的破坏中恢复得如何?”经济,好;南加州大学公共政策学院的政策、规划和人口统计学教授道尔·迈尔斯是该报告的作者。
迈尔斯和博士后学者JungHo Park追踪了从21世纪初繁荣的顶峰到2010年大衰退时期房市和经济受挫的谷底，然后再回到2019年复苏的顶峰的年度趋势。
住房市场的发展记录仍远低于大衰退前的水平。
麦尔斯
他们的分析发现在许多经济指标快速进展洛杉矶,加州和美国,如就业增长,失业率和家庭收入中值。它还表明，在租房和住房负担能力、过度拥挤和住房拥有率下降等领域，经济还没有完全复苏。
到2019年，洛杉矶、加州和全国的所有关键就业和收入指标都已完全恢复，甚至超过了2006年或2007年达到的前几次峰值。相比之下，房屋市场的发展记录仍远低于大衰退前的水平。
新数据显示经济复苏,住房短缺在洛杉矶,加利福尼亚
迈尔斯和帕克注意到，美国人口普查局最近发布的2019年美国社区调查数据代表了大衰退后长期复苏的最后一年，但现在被COVID-19大流行所阻止。通过将这些新信息与前几年的人口普查数据相结合，他们有了一个独一无二的机会来分析经济复苏的从头到尾。这种长期观点同样适用于住房和经济指标。
迈尔斯说:“新数据具有历史意义，因为2019年底反映了大衰退后住房和经济复苏的‘峰值’或‘结束’，而这一复苏被COVID-19缩短了。”“回顾大衰退之后的那些年，我们考虑了这个问题:洛杉矶和加州在哪些住房和经济措施上还需要改善?”还留下了什么?”
对房价的重要发现,住房和租房包括:
- 美国整体房价已升至接近衰退前峰值的水平，但洛杉矶和加州房价下跌了11%至13%。虽然升值对现有房主有利，但不断升值给新购房者带来了沉重的成本负担。加州和洛杉矶上涨的房价已经超过了收入水平，2019年洛杉矶房价中值与业主收入中值之比为6.0，是全国负担的两倍。
- 住房比例不断下降,目前45.3%的家庭在洛杉矶购房利率稳步下降在年轻人群中,和住房之间的差距在65岁及以上,年龄35-44已扩大至其最大的2019 – 64.1%和35.2%。
- 白人家庭的住房拥有率也在持续下降;在洛杉矶，亚洲家庭的住房拥有率已经超过白人。黑人和拉丁裔的住房拥有率仍然是最低的，尽管有艰难回升的迹象。
- 在租金方面，租金迅速反弹，超过了衰退前的峰值水平，但在加州，租金涨幅超过了收入水平，支付能力受到了影响。洛杉矶和加州的租金中值涨幅是全国涨幅的两倍，并在2019年达到了比大衰退前的峰值(以实际美元计算)高出20%以上的水平。
- 尽管租房者的收入在2014年之后有所增长，但租房者的负担仍然很重。洛杉矶租房者承受着“极端”的房租负担——超过50%的收入用于房租——在2019年接近三分之一，仍然高于大衰退前的水平。
他们在就业、家庭收入和贫困方面的主要发现包括:
- 总的来说，经济从大萧条中复苏的情况比洛杉矶和黄金之州的居民的住房条件要好得多。
- 失业率在2010年大衰退期间达到顶峰，当时美国达到10.8%，加州和洛杉矶分别达到12.8%和12.4%。到2015年，失业率降至衰退前的水平，然后在2019年回升至历史最低水平。
- 到2011年，大萧条已经把美国和洛杉矶的家庭收入拉到了6万美元以下，而加州的最低收入达到了约6.5万美元(全部以2019年的美元计算)。2014年之后，洛杉矶和加州整体上经历了5年异常强劲的收入增长，洛杉矶的收入中值在2019年达到了72800美元，全州达到了80400美元——远高于全国65,700美元的收入中值。
- 贫困率在经历了经济衰退后的一段时间后也有了显著改善。贫困增长和居高不下的呆比突然失业上升和下降。2012年，加州和洛杉矶的气温达到了最严重的水平，之后一直持续到2014年。贫困率最终在2019年下降到比经济衰退前还要低的水平。
研究人员说，鉴于经济复苏如此之好，当地领导人应该想知道，为什么没有随之而来的是住房机会。换句话说，怎么会出现如此不完全的复苏呢?
迈尔斯说:“根据这一分析，以及我们正在进行的相关研究，我们认为，住房市场的不完全复苏与洛杉矶和加州住房严重短缺有关。”“住房短缺正在推高房价，将年轻购房者排除在外，并推高租金。令人担忧的是，现在我们正把这些问题带到新的衰退周期，而且我们正从住房严重赤字开始。这是大衰退(Great Recession)以来业绩不佳的后遗症。”
作者说，他们的研究结果将有助于制定策略，帮助房屋供应建立在下一次经济复苏的基础上，以满足洛杉矶和加州被忽视的需求。
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