“你知道拖车公园是什么吗?”在一次晚宴上，贝克教授微笑着把问题抛到餐桌对面。
“是的，”我停顿了一下，有点自卫的意味，“我就住在其中一个。”
我十几岁时住的拖车屋。难以捉摸的表面负担能力。
“哦……”他脸上的表情令我永生难忘，那是一种好奇而又深思熟虑的凝视。“那么，你为什么不来为我做研究呢?”“孩子们，这就是你们得到研究工作的方式。
就这样，我和贝克尔博士开始了我成为拖车公园研究爱好者的故事。(实际上我们叫他查理。)
*就我们的目的而言，拖车公园=活动房屋=人造房屋
由于对经济适用房的需求不断增长，大约有2000万美国人住在移动房屋里，尽管拖车停车场的管理可能根本不公平。它是这样工作的:
在这样的社区中，租户通常拥有作为他们家的人造结构(房屋所有权!但这并不是美国梦!)，而是它下面的土地，一旦它们被丢弃，移动房屋就不是很移动了，因为重新安置大约需要3000美元。
低收入到中等收入的租户在受到掠夺性销售行为的诱惑后，往往每月都要缴纳更高的土地租金，而此时他们往往无法负担搬迁到另一个公园的费用(无论如何，那里的租金可能具有剥削性)。
查理是这样解释的(视频2:27):
怎么会有人自愿让自己生活在这种鱼腥味十足的产权之下呢?
凯特琳•戈贝克(Caitlin Gorback，杜克大学11岁)最近从纽约联邦储备银行(NY Federal Reserve)跳槽到沃顿商学院(Wharton School of business)，在查理•贝克尔(Charlie Becker)的指导下，她写了一篇关于拖车公园经济学的论文来回答这个问题。
图片来源:杜克经济学院
Gorback模拟了混合所有制的方法来解释租赁者拥有的房子和公园所有者拥有的土地的安排如何可能最大化业主和租户的利润和效用:公园所有者受益于没有任何厕所需要修理，因为租户拥有房屋结构。租户从共享一种治理形式中获益，因为拥有土地的公园所有者有权控制不守规矩的邻居。
这就创造了一种互利的可能性，在这种情况下，管理层提供了在拖车公园中维护同质租户基础所需的治理结构。这对租户是有益的，因为他们通常更喜欢有类似习惯的邻居。因此，存在着公园内的同质性和公园间的异质性，如退休人员拖车公园、适合家庭居住的拖车公园等。哇!科学。
查理第一次进入拖车公园是亲眼目睹了一起可怕的管理不善案例。金融危机爆发前不久，一个相对较大的拖车停车场易手。在遭受巨大损失并被禁止转售后，新业主寻求报复，将租金提高了一倍，摧毁了租户。“这是一个艰难的故事，”他说，“对经济学家来说也很有趣……你还能在哪里发现，有人把一项有价值的资产委托给其他人，而其他人可能会让它变得一文不值?”
在痴迷于拖车公园研究之前，查理曾为世界银行(World Bank)提供咨询，为哈萨克斯坦的政府提供社会保障方面的咨询，并担任国际学术委员会(International Academic Board)主席，帮助修复乌克兰的高等教育体系。
请继续关注查理与凯特琳(Caitlin)即将出版的新书，以及阿什利•叶(Ashley Yea)对拖车公园估值和附近公寓租金的研究。与此同时，查一下为什么查理支持奥巴马总统的种族融合计划，并仔细阅读他的购房守则。
你还会发现，查理正忙于管理杜克大学(Duke)独一无二的经济学和计算学硕士(MSEC)，教授本科生城市经济学，或巧妙地取笑学生的袜子。
附录A:
作者黄云初，杜克大学2016
新闻旨在传播有益信息，英文原版地址：https://researchblog.duke.edu/2015/09/29/trailer-parks-and-weird-socks-economist-charlie-becker/