密西根大学的研究揭示了导致中国房地产危机的被忽视因素

中国最大的开发商之一恒大的违约引发了开发商之间的一连串违约，引发了中国持续的房地产市场危机。

虽然分析人士经常将危机归咎于中国的税收制度、土地融资、国家干预和其他各种因素，但密歇根大学最近的研究揭示了一个经常被忽视的方面——房地产行业的集中性。

这项研究由城市与区域规划教授兰邓领导，研究了2000年代初至2018年的中国房地产行业。它发现该行业变得越来越集中，大公司在该国住房生产中所占的份额越来越大，这在市场低迷中发挥了重要作用。

例如，2018年，中国排名前五的房地产开发商占全国住房总产量的30%，而美国的这一比例为13%，美国的住房产量仅为中国过去十年产量的四分之一左右。中国房地产十强研究小组进一步强调了这种集中度——在全国10,000家注册房地产开发公司中，按销售收入衡量的前100家公司的市场份额从2012年的28%上升到2018年的58%。

这些企业集团倒闭的影响是广泛的，中国最大的两大房地产开发商恒大和碧桂园就证明了这一点。曾经拥有7200万平方米年建面积的恒大于2023年8月申请破产保护，碧桂园的年产房量约为疫情前恒大的两倍，于2023年10月违约，次年面临债权人的清算申请。这些行业领导者的倒闭拖累了整个中国房地产市场。

该研究显示，中国房地产行业的集中度主要是由于大型开发商享有的优势。大型开发商通常可以获得低成本资本。在中国，所有主要银行都是国有银行，因此银行的贷款能力受到国家的严格监管。由于担心该国经济过度依赖房地产行业，该州规定只有被评估为低风险的开发商才能获得银行贷款——这些开发商通常是与国家有直接或间接联系的大型开发商。

另一个导致集中的因素是中国在房地产市场的预售模式。在预售模式下，买家的首付和抵押贷款在开发过程中转移给开发商，然后用作开发资金。由于与预售相关的风险，中国的购房者更愿意从有良好记录的大公司购买房屋。

中国开放的土地市场体系也有利于大型开发商。在中国，土地归国家所有，并通过拍卖程序出售给出价最高的人。因此，只有拥有足够财力的开发商才能中标——通常是大型开发商。自2006年以来，中国中央政府实行土地配额制度，限制地方政府为城市发展提供的土地数量。

因此，从2004年到2018年，土地成本的年均涨幅约为17%，而房价的年均涨幅约为9%。土地成本的上涨速度远远快于房价，这表明房地产开发的利润率随着时间的推移而下降，使小型开发商难以生存。

“房地产行业的集中不仅加剧了国民经济面临的挑战，也给当地经济带来了负面影响，”邓说。

房地产行业贡献了中国GDP的20%左右。大型开发商经常在全国范围内扩张，在家乡城市之外寻找新的发展机会，特别是在土地成本较低的地区，导致这些地方的住房供过于求。例如，2017年，中国排名前30位的房地产开发公司平均在80个城市建设，而2003年平均只有5个城市。恒大从2009年的25个城市建设，发展到2018年的228个城市建设。

研究发现，随着企业在城市中的扩张，房地产开发不再是本地业务，因为通过当地居民购房赚取的利润经常被送回这些公司总部，这些公司通常位于更繁荣的地区，这导致了地区差距的扩大。此外，当当地市场转向负面方向时，这些大型国有企业可能会迅速从欠发达地区撤出投资，就像在covid-19大流行期间所看到的那样。根据该研究，这使得通常依赖房地产作为增长引擎的地方经济在几乎没有开发活动的情况下面临可怕的后果。