在受流感重创的美国经济准备迎接可能出现的一波房屋止赎潮之际，一项新的研究显示，失去住房可能带来的痛苦后果远远超出眼前的经济损失。
斯坦福大学(Stanford)经济学家丽贝卡•戴蒙德(Rebecca Diamond)牵头的一项新研究，揭示了经济学家对新冠肺炎对经济的影响所造成的住房危机的了解。(图片来源:Getty Images)
斯坦福大学(Stanford)经济学家丽贝卡•戴蒙德(Rebecca Diamond)在一份新的工作报告中发现，丧失抵押品赎回权会降低房主在未来几年再买一套房子的可能性。他们的生活安排变得不安全，他们更频繁地拖欠其他债务。
戴蒙德和她的合著者——斯坦福大学的博士生Rose Tan和波士顿大学的Adam Guren——也指出了一个受影响最大的房主群体:处于边缘的抵押贷款持有人。
他们是那些拖欠还款的房主，但如果获得突破性的债务重组或政府支持，他们可能会偿还贷款。由于丧失抵押品赎回权，这些处于各种收入水平的边缘房主更有可能离婚，并搬到质量较差的社区居住。
Diamond的研究结果在6月22日由美国国家经济研究局(National Bureau of Economic Research)以工作文件的形式发布，为经济学家对止赎影响的了解提供了新的线索。此外，由于新冠肺炎对经济的影响，住房危机正在酝酿之中。许多住房专家预计，住房止赎现象将会上升，这可能会迫使立法者进行干预。
“这些结果与今天的气候高度相关，”戴蒙德说。“丧失抵押品赎回权有巨大的、长期的危害，政策制定者没有注意到这一点，直到现在，也没有从学术的角度来理解这一点。戴蒙德是斯坦福大学经济政策研究所(SIEPR)的高级研究员，也是斯坦福大学商学院的副教授。
在她的研究中，戴蒙德还研究了止赎如何影响房东和他们的租客。她发现，房东在经济上受到的打击与业主类似，但避免了不得不离开他们的主要住所的额外痛苦。对租房者来说，这种破坏是有限的。虽然他们经常被驱逐，但这种不便往往是短暂的，他们避免了任何长期后果。
Diamond称，”特别有趣的是，房东受到的只是金融冲击，租房者受到的是被驱逐的冲击，但房主同时受到冲击，其影响要严重得多。”“这是经济打击和驱逐的结合，可以摧毁房主。”
基于之前的研究
据戴蒙德说，媒体报道往往详述房屋止赎的社会后果，但在过去，经济学家和监管机构只关注底线成本。
美国住房和城市发展部(U.S. Department of Housing and Urban Development) 2010年的一份报告发现，大衰退期间止赎的平均金额为5.1万美元。其中约有4.1万美元是银行损失和邻近房屋价值下跌所致。与此同时，陷入止赎的房主承担了另外价值1万美元的成本。
之前对房屋止赎的研究是通过比较贷款人没收了他们房屋的业主和那些抵押贷款还在支付的业主来跟踪止赎的。然而，据戴蒙德说，信用报告只允许对止赎进行分析，并没有揭示太多的长期影响。
为了克服这些缺点，Diamond、Tan和Guren围绕芝加哥库克县2005年至2016年的止赎记录建立了一个大型数据集。伊利诺斯州要求丧失抵押品赎回权必须通过法院审理。
接下来，戴蒙德的团队将其他关键数据来源与这些文件联系起来，包括破产、犯罪、离婚、个人住址历史、信用评分、按邮政编码计算的收入和学校考试分数等记录。
研究人员随后使用了两种方法来分析数据。一种方法可以让他们衡量一段时间以来止赎对所有房主的平均财务和非财务影响。另一项研究让他们观察了处于止赎和债务重组边缘的房主子集，约占所有止赎案例的7%。换句话说，他们并没有面临严重困难，无法偿还抵押贷款。
第二种方法尤其重要。因为库克县将止赎案件随机分配给法官，所以边际案件的结果也因法官的不同而不同。这意味着Diamond可以匹配并追踪具有相似特征的房主，但根据他们指定的法官的仁慈或严厉程度，得出不同的结果。
她说:“这是我们所能得到的最接近于在数据中自然发生的实验。”
需要新的政策考虑
她发现，经历止赎的边缘房主损失最大。他们通常住在收入较高的社区，有更多的抵押贷款。五年后，他们离婚的可能性是那些房屋最终没有被取消赎回权的房主的两倍。基于邮编收入和学校考试成绩，他们倾向于搬迁到质量明显较差的社区。
戴蒙德发现，止赎屋主和未止赎屋主之间的社区质量差异随着时间的推移而扩大。她说:“与普通房主相比，对边缘房主的负面影响是巨大的。”
普通房主和房东也未能幸免。在资产损失和其他形式债务拖欠方面，这两家公司都经历了严重的财务困境。所有被取消赎回权的房主都没有被迫缩小规模，但他们拥有未来房屋的可能性大大降低。与此同时，房东通常会待在他们的主要居所，但在止赎后酒后驾车的定罪率更高。
戴蒙德说，她的发现表明，决策者在考虑帮助水下房主的项目时，需要进行不同的成本效益分析。这包括为边缘房主设计项目，以及他们面临的额外风险。
戴蒙德说:“就像任何政府政策一样，只有一部分有资格领取福利的人尝试领取。”“我的猜测是，那些愿意接受帮助的人将是最大的受益者。”
新闻旨在传播有益信息，英文原版地址：https://news.stanford.edu/2020/06/22/home-foreclosures-can-devastating-long-term-impacts/