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哈佛大学住房研究联合中心(Harvard Joint Center for housing Studies)今天发布的一份报告显示，自2010年以来，随着高收入家庭在很大程度上推动了租房需求的增长，新的住房供应一直集中在高端市场，挤压了美国的中等收入群体。

报告称，2010年至2018年，收入在7.5万美元以上的家庭占租房人数增长的逾四分之三，即320万。不断增长的需求和有限的供应减少了低成本和中等成本出租单元的库存。

这种转变极大地改变了典型租户家庭的面貌。在全国范围内，收入在3万美元至7.5万美元之间的租房者越来越多，他们把收入的30%以上用于买房。

该中心总经理克里斯•赫伯特(Chris Herbert)表示:“尽管经济强劲，但在经历了几年的小幅改善后，去年租房者的数量和比例有所上升。”“虽然最贫困的家庭最有可能面临这一挑战，但收入可观的租房者推动了最近的负担能力下降。”

令人担忧的是，大多数收入最低的租房者把他们月收入的一半以上花在住房上，这种情况导致了无家可归者的增加，尤其是在高成本的州。

进一步限制市场的是，租房在那些传统上更有可能拥有住房的人群中变得越来越普遍，包括35-64岁的人群、老年人和有孩子的已婚夫妇。目前，有孩子的家庭在租房家庭中所占比例更高，为29%，而拥有孩子的家庭所占比例为26%。

该中心的研究助理、该报告的主要作者惠特尼·埃尔博-奥布莱奇(Whitney Airgood-Obrycki)说，“不断上涨的租金让美国家庭越来越难以攒够首付，成为房主。”“受过大学教育的高收入年轻家庭确实在推动当前的租房需求。”

新建租赁建筑数量仍接近30年来的最高水平，在面向高端市场的大型建筑中所占比例越来越大。拥有50套或50套以上公寓的新建成公寓所占比例稳步上升，从上世纪90年代的11%，到本世纪头十年的27%，再到2018年的61%。

来自高收入租户的需求空前增长，显然促成了这一转变，尽管住房开发成本的不断上升也是一个关键因素——尤其是商业用地价格的飙升，从2012年到2019年年中，商业用地价格上涨了一倍。

随着2018年全国房屋空置率小幅下降至上世纪80年代中期以来的最低水平，租金涨幅继续超过总体通胀率。第三季消费者物价指数(cpi)较上年同期上涨3.7%，远高于所有非住房类商品1.1%的涨幅。此外，公寓租赁价格上升到新的高度，从2010年到2019年第三季度上涨了150%。

气候变化也对美国租户家庭的稳定构成了威胁。根据这份报告，在2008年至2018年期间，全国4370万租房户中有1050万户居住在邮政编码区里，由于自然灾害，他们的家庭和企业至少损失了100万美元。此外，810万租房户报告说，如果发生灾难，他们没有财力撤离家园。

地方政府越来越多地发现自己处于租金负担能力危机的前沿。作为回应，许多司法管辖区采取了各种有希望的策略，以扩大经济适用房和公寓的供应，包括增加资金、分区和土地使用监管改革，以允许更多的高密度建筑。

赫伯特说:“去年，明尼阿波利斯成为美国第一个废除单一家庭分区制的大城市。”“这有可能极大地扩大租赁供应，提高该城市的承受能力。但是，最终只有联邦政府有能力和资源提供全国范围内所需的住房援助。”

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