住房成本日益决定低收入家庭的生活地点和方式，以及他们的未来前景。随着2020年大选的临近，芝加哥大学(University of Chicago)的经济研究可能会对希望解决这些问题的政策制定者和政治家有所帮助。
有关贫富差距、社区影响和中产阶级化影响的持续问题，凸显出芝加哥大学三位经济学家最近所做研究的紧迫性。布思商学院(Booth School of Business)的韦罗妮卡•格里耶里(Veronica Guerrieri)和埃里克•赫斯特(Erik Hurst)，以及哈里斯公共政策学院(Harris School of Public Policy)的助理教授彼得•加农(Peter Ganong)。
这三位学者都研究过美国的住房问题，他们的论文指出，高收入家庭和低收入家庭之间的平等差距越来越大。简而言之，人们生活的地方直接影响着他们和他们孩子的生活质量——无论这意味着获得工作、更好的教育还是城市便利设施。
格里耶里和赫斯特在《新贝克尔弗里德曼研究所》(New Becker Friedman Institute)的工作论文中触及了相关主题，发现了财富影响社区发展的具体方式，这些方式往往会损害低收入家庭的利益。
与明尼阿波利斯联邦储备银行(Federal Reserve Bank of Minneapolis)的亚历山德拉·福格利(Alessandra Fogli)合作，盖里瑞的论文建立在揭示社区对儿童未来收入影响的研究基础上，并描述了这种影响的宏观经济影响。
底线是:随着教育费用的增加，人们因负担过重而无法住进有更好学校的社区，这些孩子会遭受长期的负面影响。她的研究表明，在一个技术进步提高了技能溢价的经济体中，居住隔离显著放大了平等程度的提高。
“当社区之间的差异是影响不同的收入前景的孩子长大后,如学校质量、社会规范、网络等等,不仅更高的不等式转化为更高的隔离,而且高隔离提要回更高的不平等,”Guerrieri说,经济学教授罗纳德·e·Tarrson芝加哥布斯。“政策制定者应该特别注意这些空间方面的考虑，以减少美国孩子在开发潜能的机会上的差距。”
学校的质量并不是决定高收入人群选择住在哪里的唯一因素。根据赫斯特与人合著的研究，这些群体还会被附近的设施质量所吸引，比如餐馆、零售店和娱乐场所。
赫斯特和collaborators-Victor时装和塞西尔•高柏的加州大学伯克利分校和杰西Handbury宾夕法尼亚大学的沃顿商学院School-found,大量的富有的美国人生活在城市比三十年前,和那些人选择住在市中心。这一运动推动了市中心社区的发展，这些社区设施丰富，低收入家庭越来越买不起。
这些强大的市场力量——富裕的家庭需要更多的便利设施，而这些设施又吸引了更多的富裕家庭——正在推动许多美国城市中心城区的中产阶级化。
“富人对市中心高舒适度社区的需求日益增长，导致市中心所有社区的租金都在上涨，”芝加哥大学布斯分校(Chicago Booth)经济学V. Duane Rath教授赫斯特(Hurst)说。“租金上涨无疑会对居住在那里的低收入租户造成伤害。随着富人收入的不断增加，在未来几十年里，越来越多的主要城市的市中心社区将会被中产阶级化。城市规划者很难阻止这些中产阶级化的力量。”
加农的论文发表在2017年的《城市经济学杂志》(Journal of Urban Economics)上，但它对美国各地地区收入差距的洞见引发了新的兴趣——最近在国会作证和《纽约时报》(New York Times)等全国性出版物中都提到了这一点。
在过去一个世纪的大部分时间里，美国各州的人均收入大幅趋同，人口从低收入地区流向高收入地区。加农和哈佛大学的丹尼尔·绍格(Daniel Shoag)共同揭示了这两种现象之间的联系。虽然这些举措往往伴随着更高的住房成本，但收入的增加足以弥补这些成本的增加。通过增加一个地区的可用劳动力，移民压低了工资，并导致人力资本水平趋同。
然而，在过去30年里，人口向高收入地区流动和收入趋同的速度都大大减缓。部分原因是收入和房价之间关系的变化。尽管高收入州的房价一直较高，但现在房价在各州收入差异中所占的比例要大得多。
寻求监管的政策制定者应注意:更严格的监管阻碍了人口流向高收入地区，并削弱了人力资本和人均收入的趋同。
“在过去的40年里，邻避(‘不要在我的后院’)法规激增，破坏了许多有好工作的城市的住房负担能力，”加农说。不过，我对改革的前景充满希望，因为两党在这个问题上有新的共同利益。住房和城市发展部部长本·卡森正在主持一个新的‘消除监管障碍白宫委员会’，几位民主党候选人也提出了类似的计划。”